На информационно-правовом портале «ГАРАНТ.РУ» опубликован большой аналитический материал, подготовленный Председателем Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» (АО) Екатериной Авдеевой совместно с Аналитическим центром Корпорации.
Статья «Лизинг недвижимости или банковский кредит: сравнительный анализ правового регулирования и налоговой эффективности для бизнеса на ОСН» посвящена одному из самых актуальных вопросов 2026 года – как законно снизить налоговую нагрузку при приобретении недвижимости.
Налоговая реформа 2025-2026 годов: новый взгляд на финансирование
Повышение ставки налога на прибыль до 25% и НДС до 22% заставило бизнес по-новому взглянуть на инструменты финансирования. Банковское кредитование остаётся привычным, но дорогим способом, тогда как лизинг недвижимости демонстрирует принципиально иную налоговую архитектуру, позволяющую компаниям на ОСН получить существенную экономию.
В материале подробно разобраны правовая природа лизинга и кредита, их налоговые последствия и позиции высших судов. Лизинг позволяет компании получать совокупную экономию до 47% от каждого платежа: 22% возврат НДС + 25% экономия на налоге на прибыль. При номинальной ставке лизинга 20% годовых эффективная ставка с учётом налоговой экономии составляет около 10,6% годовых.
Четыре ключевые схемы лизинга недвижимости
В статье представлен детальный разбор четырёх основных схем:
- Лизинг коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса – приобретение офиса, склада, торгового помещения или готового арендного бизнеса. Все лизинговые платежи относятся на расходы, НДС идёт к зачету.
- Лизинг на стадии строительства – приобретение объекта на этапе строительства с дисконтом до 20-35% и фиксацией цены.
- Возвратный лизинг (Sale and Leaseback) – компания продаёт собственный объект лизинговой компании, пополняя оборотные средства, и берёт его обратно в аренду с правом выкупа. Спрос на эту конструкцию вырос кратно на фоне высокой ключевой ставки.
- Лизинг жилой недвижимости – приобретение дома или квартиры без единовременного изъятия крупной суммы из оборота.
Возвратный лизинг vs кредит под залог: сравнительный анализ
Кредит под залог ограничен 50-70% оценочной стоимости, проценты нормируются, НДС отсутствует. Возвратный лизинг предоставляет финансирование до 100% стоимости, полную налоговую экономию, вычет НДС с каждого платежа и сохранение контроля над активом.
Масштабирование капитала через лизинг: расчёт на практике
Аналитический центр «АСТОРИУС» приводит пример: инвестор со 100 млн рублей при покупке одного объекта через 10 лет получит 346,6 млн рублей (IRR 16,8%). При лизинге двух объектов за 200 млн – 595,1 млн рублей (IRR 16,4%). Лизинг даёт на 72% больше дохода, диверсификацию рисков и налоговую экономию 121,5 млн рублей против 28,5 млн.
Позиция судов и маркеры налоговых рисков
Статья содержит разбор судебной практики со ссылками на Постановление Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 53, Письмо ФНС от 10 марта 2021 г. № БВ-4-7/3060 и определения Верховного Суда РФ. Перечислены основные маркеры налогового риска: занижение цены, формальный документооборот, отсутствие экономических причин, аффилированность. Бремя доказывания лежит на налоговом органе.
Кому лизинг выгоден
Инструмент оптимален для компаний на ОСН с устойчивой прибылью, желающих масштабироваться при ограниченном капитале, с горизонтом от 7 лет и ставкой ниже 19-20%. Невыгоден для компаний на УСН, физических лиц, убыточного бизнеса и при горизонте менее 5 лет.
Заключение
Лизинг становится законным и эффективным инструментом при рыночной цене сделки, реальном документообороте и отсутствии признаков аффилированности. Профессиональный подход к структурированию с участием юристов, финансистов и налоговых консультантов – залог того, что недвижимость станет хребтом растущего капитала.
Ознакомиться с полным материалом можно по ссылке: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/avdeeva/2164471/.
С полными аналитическими материалами Вы также можете ознакомиться на сайте Корпорации недвижимости в разделе «Тренды и аналитика»: https://www.astorius-elite.ru/analitika.