Аналитический центр Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» отмечает значительное охлаждение рынка складской недвижимости Московского региона в первом полугодии 2026 года. Это не означает исчерпания сегмента Light Industrial: в ряде регионов сохраняется дефицит качественных площадей, а в столичном регионе спрос постепенно восстановится – при правильном выборе момента для входа.
Дисбаланс спроса и предложения: рекордный ввод на фоне падающей активности
Причина стагнации – дисбаланс между рекордным предложением и сокращающимся спросом. Объём ввода новых качественных складов классов А и В достиг исторических максимумов: по данным Nikoliers и других аналитиков, в первом квартале 2026 года в Московском регионе введено 621-723 тыс. кв. м. К концу года ввод может достигнуть 3,6 млн кв. м – на 58% выше рекорда 2025 года. Значительная доля новых объектов построена спекулятивно – без учёта запросов арендаторов.
Деловая активность резко замедлилась: объём сделок в первом квартале составил 277-311 тыс. кв. м, снизившись на 23-35%. Спрос со стороны онлайн-ритейлеров рухнул на 78% (их доля сократилась с 31% до 13%), крупные игроки завершили наращивание мощностей и перешли к оптимизации.
Налоговые изменения усилили давление
С 1 января 2026 года базовая ставка НДС повышена с 20% до 22%, с 1 июня запущена система СПОТ для импортёров из ЕАЭС (обеспечительный платёж замораживает оборотные средства, хотя введение этого правила заморожено до 1 сентября), а порог дохода для освобождения от НДС на УСН снижен с 60 до 20 млн рублей, ударив по малому и среднему бизнесу.
Рост вакантности и снижение ставок
Вакантность складов классов А и В в Московском регионе по итогам первого квартала 2026 года составила 6% (против 4,3% в 2025 году и 1,3% годом ранее). По прогнозам, к концу года она может вырасти до 8-10% – максимума за 11 лет. Арендные ставки на склады класса А снизились за год на 25%, до 9 800-10 500 рублей за кв. м в год, с перспективой дальнейшего снижения до 9-9,5 тыс. рублей.
Что делать собственникам
Владельцам складов рекомендуется смягчить ценовую политику (скидки до 20% уже практикуются), использовать субаренду (ставки 7-8 тыс. руб.), сместить фокус на small-box форматы (до 20 тыс. кв. м) – их доля в сделках достигла 68%, спрос вырос на 79%, – и переориентироваться с маркетплейсов на логистические и розничные компании (45% спроса).
Рынок не исчерпан: дефицит в регионах
В ряде регионов сохраняется дефицит качественных складских площадей: в Тюменской области спрос значительно превышает предложение, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывается 117 тыс. кв. м таких помещений, активно развивается направление в Краснодарском крае (комплекс Industrial City – 200 тыс. кв. м).
По прогнозу Аналитического центра «АСТОРИУС», спрос в Московском регионе будет постепенно возвращаться, но важно не покупать на пике стоимости. Рынок входит в фазу коррекции, создающую возможности для входа в активы по привлекательным ценам. Ключевой принцип для инвесторов – дождаться стабилизации, не торопиться с покупкой, но не отказываться от приобретения по привлекательной цене в удачных локациях.