Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС провёл анализ обращений граждан, владеющих и приобретающих недвижимость, и подготовил разъяснения по двум наиболее острым темам: самовольным перепланировкам и новому механизму корректировки площади. Эксперты центра напоминают, что понимание этих нюансов поможет избежать штрафов, судебных споров и проблем при сделках.
Перепланировка: границы дозволенного
Жилищный кодекс РФ разделяет перепланировку и переустройство. Перепланировка – это изменение конфигурации помещения: демонтаж, перенос или изменение размеров стен, перегородок, оконных и дверных проёмов, а также изменение границ и площади комнат. Любое изменение, требующее правок в технический план и ЕГРН, считается перепланировкой. Переустройство – замена, установка или перенос инженерных сетей и сантехники (плиты, мойки, унитаза, ванны на душевую и т.д.).
Согласование обязательно для любых работ, меняющих конфигурацию помещения или инженерные сети: снос или перенос перегородок (даже не несущих), изменение дверных проёмов, расширение санузла за счёт коридора или жилых комнат, перенос кухни, объединение комнаты с газифицированной кухней, любое вмешательство в несущие стены, вентиляционные шахты и общедомовые инженерные системы.
Некоторые изменения вообще не подлежат узакониванию: скрытие общедомовых сетей при ремонте санузлов и кухонь, увеличение площади ванных или кухонь за счёт жилых помещений, размещение кухни, ванной или туалета над жилыми помещениями нижней квартиры в запрещённых случаях, ослабление несущих конструкций и др.
За самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность по статье 7.21 КоАП РФ, которая предполагает назначение штрафа.. Согласно статье 29 ЖК РФ, собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если предписание не исполнено, возможен повторный штраф и судебное разбирательство. В крайних случаях, когда самовольная перепланировка создаёт реальную угрозу для жизни и здоровья соседей или целостности здания, собственник может лишиться права собственности.
Проведенную самовольную перепланировку можно попробовать узаконить во внесудебном порядке, но в таких случаях лучше обращаться к специалистам. В случае отказа суд может узаконить изменения, если они отвечают строительным, санитарным и пожарным нормам, не угрожают дому и не ущемляют права соседей. После положительного решения суда необходимо заказать у кадастрового инженера технический план и внести изменения в ЕГРН.
Верховный Суд допускает переход обязанности привести помещение в прежнее состояние к новому владельцу.
Корректировка площади: новшество без легализации самовольных перепланировок
Отдельного внимания заслуживает новый механизм корректировки площади. Он работает по заявительному принципу: инициировать корректировку сможет собственник объекта или его законный представитель, обратившись к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Ключевое условие – совпадение данных плана с поэтажным планом, который уже хранится в архивах Росреестра. Это исключает легализацию незаконных перепланировок под видом методической погрешности.
Сроки внесения изменений в ЕГРН обычно составляют около 7-10 рабочих дней. Основной риск отказа связан как раз с несовпадением с архивным планом. Чаще всего в сделках «застревали» объекты, учтённые до 2013 года по старым методикам БТИ, потому что площадь считалась по внутреннему периметру комнат, а сейчас – по внутренним поверхностям наружных стен, включая перегородки. Это касается более 6 миллионов объектов, в первую очередь квартир, коммерческой недвижимости и апартаментов, где разница даже в пару метров влияет на налоги и арендные ставки.
Основной эффект будет качественным: точные сведения о площади напрямую влияют на стоимость, ликвидность и условия кредитования, а рост прозрачности снижает риски при сделках и поддерживает доверие покупателей.
Вывод
Чтобы не оказаться в ситуации, когда мечта об идеальной квартире оборачивается судебными тяжбами, лучше заранее проконсультироваться со специалистами и получить все необходимые разрешения до начала работ. А если перепланировка уже сделана, не стоит откладывать её узаконивание. Помните: чем раньше начать процесс, тем выше шансы сохранить изменения без серьёзных потерь. Аналитический центр Корпорации недвижимости АСТОРИУС продолжает следить за изменениями в законодательстве и готовить разъяснения для собственников и покупателей недвижимости.