Аналитический центр корпорации недвижимости «АСТОРИУС» провёл исследование сегмента жилья с ипотечным обременением. Поводом для анализа стал устойчивый рост числа сделок с такими объектами: по данным коллекторского агентства «Долговой консультант», в первом полугодии 2026 года на торгах в рамках исполнительного производства в России было реализовано 1 172 жилых объекта (квартиры, доли, дома) – на 7,5% больше, чем за аналогичный период годом ранее. Выручка от реализации выросла на 11,3% и достигла 3,89 млрд рублей, а средняя цена объекта увеличилась до 3,321 млн рублей. Рост числа торгов зафиксирован впервые после трёхлетнего спада.
Причины роста предложения
Ключевой драйвер – двукратный прирост просроченной задолженности по ипотеке в 2025 году. По данным Банка России, по итогам 2025 года объём просрочки достиг 205,4 млрд рублей, а на 1 апреля 2026 года доля проблемной задолженности составила 1,8%, увеличившись за год почти вдвое. Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова связывает сложности с кредитами периода «кредитного перегрева» 2023-2024 годов: у заёмщиков с низким рейтингом, без кредитной истории и с высокой долговой нагрузкой, а также у тех, кто оформлял льготную ипотеку без расчёта собственных сил. Процесс взыскания занимает от полугода до нескольких лет, поэтому рост предложения на торгах имеет отложенный характер.
География предложения
Наибольшее количество реализованных объектов зафиксировано в Московской области (103 объекта), Санкт-Петербурге (68), Краснодарском крае, Новосибирской области и Республике Башкортостан (по 46 объектов). Наиболее интенсивная положительная динамика – в Московской области (+43%), Санкт-Петербурге (+45%), Новосибирской области (+64%).
Рекомендации покупателям от Аналитического центра «АСТОРИУС»
Аналитический центр «АСТОРИУС», созданный в апреле 2026 года как подразделение, задающее новые стандарты исследования рынка премиальной и элитной недвижимости, подготовил практические рекомендации для покупателей объектов с ипотечным обременением.
1. Проверяйте юридическую чистоту через ЕГРН. Перед сделкой необходимо заказать свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Наличие обременения отражается в ЕГРН, и без согласия банка-кредитора Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. Проверить обременения также можно на сайте Росреестра или через сервис Госуслуг.
2. Учитывайте риски банкротства продавца. Если собственник находится в стадии банкротства или близок к ней, кредиторы вправе оспорить сделки, заключённые в течение трёх лет до признания заёмщика банкротом. Покупателям рекомендуется проверять продавца на признаки финансовой несостоятельности.
3. Настаивайте на участии банка в сделке и не погашайте ипотеку за продавца. Безопасной схемой является погашение ипотеки продавца одновременно с регистрацией перехода права собственности, а расчёты проводить через два аккредитива. Прямой перевод продавцу или банку в счет погашения долга до регистрации сделки создаёт риск потери средств без приобретения права собственности.
4. Используйте добровольную продажу как альтернативу торгам. Согласно ст. 37.1 Закона об ипотеке, залогодатель-физлицо вправе самостоятельно продать имущество в течение четырёх месяцев по минимальной цене, установленной банком (не ниже остатка долга), что для покупателя позволяет приобрести объект по хорошей цене.
Прогноз
Аналитический центр «АСТОРИУС» отмечает, что рост предложения квартир с ипотечным обременением будет продолжаться по мере выхода на рынок кредитов, оформленных в период «кредитного перегрева» 2023-2024 годов. Для покупателей это создаёт возможности приобретения ликвидных объектов по ценам ниже рыночных – при условии проведения тщательной юридической проверки и использования безопасных схем расчётов.
Корпорация недвижимости «АСТОРИУС» реализует стратегию «архитектура капитала», ориентированную на комплексное сопровождение инвестиций в недвижимость. Аналитический центр корпорации, запущенный в апреле 2026 года, обеспечивает клиентов верифицированной аналитикой: макроэкономический анализ, микроанализ локаций, расчёт доходности и ликвидности, сценарное моделирование, а также правовую экспертизу сделок.